Odbiór mieszkania od dewelopera: lista kontrolna, narzędzia i protokół usterek

Odbiór mieszkania od dewelopera trwa zwykle godzinę lub dwie, a od jego staranności zależy, kto zapłaci za poprawki w kolejnych miesiącach. Wady zauważone i spisane w protokole deweloper usuwa na swój koszt. Wady przeoczone też można zgłaszać później w ramach rękojmi, ale wtedy trzeba udowodnić, że nie powstały w trakcie remontu. Dlatego warto przyjść przygotowanym.

Co zabrać

• Umowę deweloperską z załącznikami: rzut mieszkania, standard wykończenia, lista materiałów.
• Łatę aluminiową 2 m i poziomicę.
• Dalmierz laserowy i miarkę.
• Tester gniazdek elektrycznych lub ładowarkę z lampką.
• Latarkę, najlepiej mocną, do świecenia wzdłuż ścian.
• Karteczki samoprzylepne i marker do oznaczania usterek.
• Telefon do zdjęć z datą i notatki.
• Kątownik do sprawdzania narożników.

Na odbiór warto przyjść w dzień, przy dobrym świetle. Coraz więcej osób zabiera też niezależnego inspektora lub fachowca, który robi to zawodowo. Jego koszt jest zwykle niewielki w porównaniu z wartością mieszkania.

Metraż

Zmierz każde pomieszczenie dalmierzem i porównaj z rzutem i umową. Umowy deweloperskie określają zwykle dopuszczalną różnicę powierzchni i sposób rozliczenia przy jej przekroczeniu. Powierzchnię mierzy się zgodnie ze sposobem opisanym w umowie, np. po tynkach na wysokości podłogi.

Ściany i sufity

• Pionowość ścian: poziomica w kilku miejscach.
• Płaskość: łata przyłożona w różnych kierunkach i światło latarki z boku.
• Narożniki: kątownik w narożnikach, w których staną meble kuchenne i szafy.
• Rysy, pęknięcia, odpryski, wilgotne plamy, zacieki.
• Sufit: fale, rysy, równość przy ścianach.

Dopuszczalne odchyłki tynków określają normy i warunki techniczne wykonania robót, a ich poziom zależy od kategorii tynku, którą deweloper powinien podać. Najlepiej porównać wynik z tym, co jest zapisane w umowie lub standardzie wykończenia.

Posadzki

• Równość wylewki łatą, szczególnie tam, gdzie mają być panele lub duże płytki.
• Rysy, pęknięcia, głuche miejsca przy opukiwaniu.
• Poziom posadzki w drzwiach i przy balkonie.
• Dylatacje zgodne z projektem.

Okna i drzwi

• Otwieranie i zamykanie każdego skrzydła we wszystkich pozycjach, mikrouchył.
• Rysy na szybach i ramach, uszkodzone uszczelki, brakujące zaślepki.
• Nawiewniki, jeśli są w projekcie.
• Parapety wewnętrzne i zewnętrzne, obróbki.
• Drzwi wejściowe: zamki, klucze, wizjer, regulacja, uszkodzenia okleiny.

Instalacje

• Gniazdka: tester w każdym gnieździe, sprawdzenie, czy jest napięcie i przewód ochronny.
• Wyłączniki w rozdzielnicy: opis obwodów, działanie różnicówki (przycisk T).
• Woda: zawory, wodomierze, odczyty stanu na dzień odbioru, szczelność podejść.
• Kanalizacja: zaślepki podejść, czy rury nie są zalane zaprawą.
• Grzejniki lub ogrzewanie podłogowe: czy grzeją (zimą), zawory, rozdzielacz.
• Wentylacja: test kartki przy kratkach w kuchni i łazience.
• Domofon, instalacja teletechniczna, gniazda antenowe.

Balkon, taras, komórka, miejsce postojowe

Na balkonie sprawdź spadek posadzki (wylej trochę wody, jeśli trzeba), obróbki, balustrady, okapnik i stan elewacji wokół. Komórkę lokatorską i miejsce postojowe porównaj z umową: numer, wymiary, położenie. Przy ogródku sprawdź spadek terenu od budynku i ogrodzenie.

Protokół

Wszystkie zauważone wady wpisz do protokołu odbioru, możliwie konkretnie: pomieszczenie, ściana, rodzaj wady, wymiar. „Ściana w salonie przy oknie odchylenie od pionu 8 mm na 2 m” jest dużo lepsze niż „krzywa ściana”. Do protokołu dołącz zdjęcia. Nie podpisuj protokołu bez wpisania wad, nawet jeśli przedstawiciel dewelopera zapewnia, że „zrobią to i tak”.

Przepisy o ochronie nabywców mieszkań określają terminy, w których deweloper powinien ustosunkować się do zgłoszonych wad i je usunąć. Konkretne terminy i procedura są opisane w ustawie i w umowie deweloperskiej. W razie wątpliwości co do swoich praw warto skonsultować je z prawnikiem lub rzecznikiem konsumentów.

Stan deweloperski, a co w nim powinno być

Pojęcie stanu deweloperskiego nie ma jednej definicji w przepisach, dlatego liczy się to, co zapisano w umowie i jej załączniku ze standardem wykończenia. Zwykle obejmuje on tynki na ścianach i sufitach, wylewki, okna z parapetami, drzwi wejściowe, instalację elektryczną z rozdzielnicą (często bez osprzętu, czyli gniazdek i włączników), podejścia wody i kanalizacji, instalację grzewczą z grzejnikami lub ogrzewaniem podłogowym oraz instalację wentylacji. Na odbiorze sprawdzasz, czy wszystko, co obiecano w standardzie, zostało wykonane i czy materiały odpowiadają opisowi, np. producent i parametry okien.

Wilgotność i pleśń

Nowe budynki mają dużo wilgoci technologicznej w tynkach i wylewkach. Na odbiorze zwróć uwagę na wilgotne plamy w narożnikach, przy oknach i na ścianach zewnętrznych, zapach stęchlizny i ślady pleśni. Pojedyncze ciemne plamy przy oknie mogą wynikać z kondensacji w nieogrzewanym mieszkaniu, ale plamy przy suficie na ostatnim piętrze albo przy balkonie mogą oznaczać przeciek. Wilgotnościomierz pozwala porównać różne miejsca, choć jego odczyty na tynku są orientacyjne. Wilgotne plamy wpisuje się do protokołu z dokładnym położeniem.

Odbiór z fachowcem

Firmy zajmujące się odbiorami technicznymi mieszkań działają w większości dużych miast. Inspektor przychodzi z kamerą termowizyjną, wilgotnościomierzem, miernikami i łatami, sprawdza dziesiątki punktów i przygotowuje listę usterek do protokołu. Ceny zależą od metrażu i miasta, zwykle to kilkaset złotych za mieszkanie. Przy pierwszym mieszkaniu, gdy nie masz doświadczenia w ocenie tynków i okien, taki odbiór daje pewność, że nic ważnego nie umknie, a uwagi zapisane przez fachowca trudniej deweloperowi zakwestionować.

Drugi termin odbioru

Po usunięciu usterek deweloper wyznacza ponowny odbiór. Na nim sprawdzasz tylko te punkty, które były w protokole, i czy poprawki nie spowodowały nowych uszkodzeń, np. zarysowań okna przy wymianie szyby albo plam po poprawkach tynku. Usterki usunięte nieprawidłowo wpisuje się ponownie. Klucze i przekazanie lokalu to nie to samo co zgoda na wszystkie wady, więc nie warto rezygnować z wpisów tylko dlatego, że chcesz szybko zacząć remont.

Po odbiorze

Zrób zdjęcia stanu mieszkania przed rozpoczęciem remontu, zwłaszcza ścian, posadzek i okien. Zapisz stany liczników. Przechowuj protokół i korespondencję z deweloperem. Wady ujawnione później, np. przecieki przy pierwszych deszczach albo pęknięcia przy pierwszym sezonie grzewczym, zgłaszaj na piśmie w ramach rękojmi.